Kupujesz mieszkanie na kredyt? To duża decyzja, a hipoteka umowna to jeden z najważniejszych elementów tej układanki. Jak działa, jakie ma konsekwencje i jak ją wykreślić? Sprawdź wszystko, co powinieneś wiedzieć przed podpisaniem umowy.
Czym jest hipoteka umowna?
Hipoteka umowna to jedno z podstawowych zabezpieczeń dla banku przy kredycie hipotecznym. Ustanawiana jest na rzecz wierzyciela, co oznacza, że jeśli kredytobiorca nie spłaci zobowiązania, bank może dochodzić swoich należności poprzez sprzedaż nieruchomości.
Wyróżnia się dwa rodzaje hipotek: hipotekę umowną i hipotekę przymusową. Pierwsza powstaje na podstawie dobrowolnej umowy między kredytobiorcą a bankiem, druga może zostać nałożona np. w wyniku postępowania sądowego. Przed podpisaniem umowy warto przeanalizować, jakie zobowiązania wynikają z ustanowienia hipoteki i jakie konsekwencje wiążą się z jej wpisem do księgi wieczystej.
Jak ustanawia się hipotekę umowną?
Proces rozpoczyna się od podpisania umowy kredytowej, w której określone są warunki zabezpieczenia. Następnie kredytobiorca składa wizytę u notariusza, który przygotowuje akt notarialny. Kolejnym krokiem jest złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego, który dokonuje wpisu w księdze wieczystej.
Cała procedura może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. Do czasu formalnego wpisu bank może wymagać ubezpieczenia pomostowego, które podwyższa koszty kredytu. Po zakończeniu procesu nieruchomość jest oficjalnie obciążona hipoteką, a informacje o niej są dostępne publicznie.
Jakie ryzyko wiąże się z hipoteką umowną?
Największe zagrożenie związane z hipoteką umowną to możliwość utraty nieruchomości w przypadku braku spłaty kredytu. Jeśli kredytobiorca przestanie regulować zobowiązania, bank może rozpocząć postępowanie egzekucyjne, co w skrajnych przypadkach prowadzi do sprzedaży nieruchomości przez komornika.
Osoby zaciągające kredyt hipoteczny powinny odpowiedzialnie ocenić swoje możliwości finansowe oraz rozważyć dodatkowe zabezpieczenia, takie jak ubezpieczenie na życie czy polisa na wypadek utraty pracy. Przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować harmonogram spłat i warunki ewentualnej restrukturyzacji długu.
Hipoteka umowna a wcześniejsza spłata kredytu
Spłata kredytu przed terminem umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. W tym celu konieczne jest uzyskanie zgody banku, który wystawia zgodę na wykreślenie zabezpieczenia. Następnie składany jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego, który formalnie usuwa wpis hipoteczny.
Część banków pobiera dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, dlatego przed podjęciem decyzji warto zapoznać się z zapisami umowy. Proces wykreślenia hipoteki może potrwać kilka tygodni, a w niektórych przypadkach dłużej, jeśli sąd ma duże obłożenie spraw.
Koszty związane z ustanowieniem hipoteki umownej
Ustanowienie hipoteki umownej generuje określone wydatki. Należy uwzględnić opłatę notarialną za przygotowanie aktu notarialnego oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej. Ponadto obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 19 zł dla hipoteki o ustalonej wartości lub 0,1% zabezpieczonej kwoty w przypadku hipoteki kaucyjnej.
Niektóre banki wymagają dodatkowo ubezpieczenia pomostowego do momentu dokonania wpisu w sądzie, co zwiększa początkowe koszty kredytu. Należy uwzględnić te opłaty w całkowitym budżecie związanym z zakupem nieruchomości.
Jak sprawdzić, czy nieruchomość ma hipotekę?
Stan prawny nieruchomości można sprawdzić w księdze wieczystej. Dostęp do rejestru jest publiczny i umożliwia weryfikację wszystkich wpisów dotyczących danej nieruchomości. Informacje o hipotece znajdują się w dziale IV księgi wieczystej.
Osoby planujące zakup mieszkania lub domu powinny przed transakcją sprawdzić treść księgi wieczystej, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest zadłużona. Jeśli widnieje wpis o hipotece, a zobowiązanie zostało spłacone, konieczne jest złożenie wniosku o jej wykreślenie. W sytuacji wątpliwości warto skonsultować się z notariuszem lub ekspertem kredytowym.
Jacek Grudniewski
Ekspert portalu Homebanking.pl
